Wonen in een Gouden Kooi

Dit artikel bevat figuren en tabellen. Lees het pdf om de tabellen te bekijken. Het wonen in een particuliere huurwoning biedt de bewoner veel flexibiliteit. En het is, vanwege het puntenstelsel, vaak ook nog eens relatief goedkoop. Met name in populaire steden als Amsterdam. Maar door de lage huren is er vaak ook nauwelijks aanbod. Een Gouden Kooi dus, die volgens Irene de Kok alleen kan worden opengebroken door een liberalisering van de particuliere huurmarkt.   Door Irene de Kok  Particuliere huurwoningen beginnen langzamerhand een zeldzaamheid te worden: het aantal neemt in de tijd alleen maar af (zie figuur 1a). Dit is niet zozeer het resultaat van de vraag uit de markt, maar grotendeels het gevolg van een beleid van huurprijsregulering. Dit werkt aanbod verlagend en prijsverhogend. In dit artikel betoog ik dat het hoog tijd is om de particuliere huurmarkt te liberaliseren.  Huidige situatie: puntenstelsel De overheid reguleert de huurprijs van particuliere huurwoningen door middel van het zogenaamde woningwaarderingsstelsel, ook wel bekend als het puntenstelsel. Met het woningwaarderingsstelsel kan de kwaliteit van de woning (grootte, voorzieningen en dergelijke) in punten worden uitgedrukt. Elk puntentotaal kent een maximale huurprijsgrens. Dit is de kale huurprijs, dus zonder gas, water en elektriciteit (VROM, 2010). Zo wordt de maximale kale huurprijs beperkt, ongeacht de locatie van de woning. Dit betekent dat voor vergelijkbare appartementen in Assen en Amsterdam dezelfde maximale huurprijs geldt. In deze maximale huurprijs is dus niet de economische waarde van de woning verwerkt. Dit betekent dat op gewilde locaties de maximale huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel onder de prijs ligt die de men bereid is te betalen in de markt. Omdat de (potentiële) verhuurder deze economische waarde wel heeft betaald met de koop van de woning, is de kans groot dat zijn kosten hoger liggen dan de prijs die hij mag vragen. Hierdoor zal hij niet de woning te huur aanbieden. Het aanbod aan particuliere huurwoningen is dan laag, lager dan wenselijk. De Huurcommissie ziet toe dat dit beleid wordt uitgevoerd. Binnen een half jaar kan een huurder naar de Huurcommissie toestappen om een huur te eisen conform het woningwaarderingsstelsel. Met terugwerkende kracht dient de verhuurder de teveel betaalde huur terug te betalen. Voor huurders in steden met relatief hoge prijzen per m² biedt dit de mogelijkheid om zeer goedkoop te wonen. Illustratief is het verhaal uit de nrc.next (april 2011) van ene T.D. Hoolwerf die zijn appartement onderverhuurde in Amsterdam Zuid aan een jong stel van dubbelverdieners zonder kinderen voor 1.150 euro per maand. Die prijs was gebaseerd op zijn hypotheeklasten. Vervolgens zijn zij naar de Huurcommissie gestapt, die heeft bepaald dat zij slechts 525 euro diende te betalen, met terugwerkende kracht. Terecht stelt de verhuurder in deze zaak vast dat zijn huurders helemaal niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, maar wel voor een dergelijke prijs zijn pas verbouwde appartement hebben mogen bewonen. In dit geval dekte de maximale huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel niet de hypotheeklasten van de verhuurder. Waardoor verhuur niet aantrekkelijk is en zelfs verliesgevend is. De prijs die de Huurcommissie heeft vastgesteld staat niet in verhouding tot de economische waarde van de woning, zoals vrijwel elk appartement in populaire wijken in Amsterdam (nrc.next, april 2011). En andersom: waarom zou iemand die zich bij lange na niet zo'n woning als koper zou kunnen veroorloven, dit wel als huurder moeten kunnen? Kortom, als gevolg van dit woningwaarderingsstelsel is het niet rationeel om woningen te verhuren in de vrije sector, op plaatsen met een relatief hoge WOZ-waarde. Hier neemt het aantal particulier verhuurde woningen af. Zoals bijvoorbeeld in de gemeente Amsterdam (figuur 1b). De principiële vraag die hieruit voortvloeit is: is het wenselijk dat het aanbod particuliere huurwoningen afneemt, in plaatsen met een relatief hoge WOZ-waarde? Of vice versa: is het wenselijk om een groter aandeel particuliere huurwoningen te hebben? Voordelen particuliere huurwoning Wonen in een particuliere huurwoning heeft een aantal voordelen. Ten eerste kan de woningconsumptie aangepast worden aan de behoefte, tegen lage transactiekosten. Want men hoeft geen grote belastingafdracht te doen zoals bij koop (overdrachtsbelasting), en is niet verantwoordelijk voor het vinden van een volgende huurder. Deze flexibiliteit biedt de mogelijkheid om een woning te kiezen vlakbij de plek waar je vaak bent (onderwijs, werk), waardoor je reiskosten minimaliseert. Op grote schaal kan dit bijvoorbeeld de filedruk verminderen. Tegelijkertijd wordt het mogelijk om vaker te verhuizen ten behoeve van je carrière. Ten tweede biedt de particuliere huurmarkt kansen aan (jonge) mensen die wellicht nog geen koopwoning kunnen krijgen, omdat hun inkomen wél toereikend, maar nog onzeker is, omdat zij bijvoorbeeld een tijdelijk arbeidscontract hebben. Ook voor ZZP’ers geldt die, zij hebben een meer onzekere inkomenspositie. Hierdoor zal het bedrag wat zij mogen lenen lager zijn, en/of de rente dit zij moeten betalen hoger. Ten derde biedt de flexibiliteit van een huurwoning mensen de ruimte om samen een huishouden te vormen, zonder daar groot financieel commitment aan te moeten geven, zoals bij een hypotheek. Gedacht kan worden aan vrienden, om een stel dat wel wil gaan samenwonen, maar het (voorlopig nog) te risicovol vindt om aan een koopwoning vast te zitten. Kortom, wonen in particuliere huurwoning biedt de bewoner flexibiliteit. Momenteel staat in de Tweede Kamer een voorstel ter discussie waarbij de overheid het woningwaarderingsstelsel gaat aanpassen, opdat er enige differentiatie komt in huurprijzen op basis van locatie. Het voorstel is dat op basis van de WOZ-waarde maximaal 25 punten extra mogen worden toegekend aan een woning. Dit komt neer op een verhoging van de maximale huurprijs met ongeveer 100 euro bij 25 punten. In het geval van T.D. Hoolwerff zou dit slechts een marginaal verschil hebben gemaakt. In plaats van dat hij 45,7% van zijn hypotheeklasten had mogen doorberekenen aan zijn onderhuurders, zou dit maximaal 54,3% zijn geworden. Kortom, dit is slechts een doekje voor het bloeden. Er kan worden geconcludeerd dat de kunstgreep om de huurprijzen laag te houden in de particuliere huursector een contraproductief effect heeft. Het minimaliseert het aanbod op de meest gewilde plekken, en leidt in de praktijk, mede door het schaarse aanbod juist tot hoge huurprijzen. Voor mensen met een kleine portemonnee biedt de sociale huursector al een oplossing. Echter, de overige groep mensen die graag huurt, heeft baat bij een bij een groter aanbod aan particuliere huurwoningen tegen marktprijzen. Het loslaten van de huurprijs regulering van particuliere huurwoningen zou een concrete oplossing zijn.  Tussenkop Om bovenstaande negatieve effecten op de particuliere huurwoningmarkt op te lossen, is het voor de hand liggend om het woningwaarderingsstelsel niet meer van toepassing te laten zijn op de particuliere huurwoningen maar nog wel op sociale huurwoningen. Dit is zeker een liberale oplossing. De vraag is of het ook een sociale is. Het antwoord hierop hangt af wat voor groepen worden bevoordeeld of benadeeld. Wat zal het resultaat zijn van loslaten van het woningwaarderingsstelsel? Het loslaten van het puntenstelsel betekent dat verhuurders aan vrije prijsvorming kunnen doen, zonder rekening te houden met het risico dat huurders een lage kale huur afdwingen bij de Huurcommissie. Verhuurders zullen de prijs zo hoog maken, opdat zij een huurder kunnen vinden voor de woning. Als verhuurders een portefeuille hebben zullen zij wellicht een bepaald niveau van (frictie) leegstand daarbij moeten hanteren, maar het ligt voor de hand dat in de krappe woningmarkt van Nederland die zelden hoog op zal lopen. In dat geval kan de verhuurder gemakkelijk zijn prijs laten dalen. Na verwachting zullen de prijzen doorgaans hoger zijn dan voor een sociale huurwoning. Maar deze twee sectoren hebben dan ook een verschillende doelgroep! Het is juist goed dat zij complementair zijn aan elkaar. Maar wat betekent dit voor de mensen die momenteel een particuliere huurwoning huren, onder of op de maximale huurprijs die de Huurcommissie bepaalt aan de hand van het woningwaarderingsstelsel. Voor alle gebieden waarin dit conform of boven de marktprijs ligt, maakt dit geen enkel verschil. Voor alle gebieden waar de marktprijs hoger ligt, maakt dit wel een verschil. Een deel van hen kan zich echt niet meer veroorloven; de kans is echter groot dat zij wel voldoen aan de voorwaarden van een sociale huurwoning. Het andere deel kan zich wel meer veroorloven, maar de overheid dwingt de verhuurder hun huur te subsidiëren. Vergeleken met vergelijkbare huishoudens met hogere woonlasten is dit niet eerlijk, zij worden gediscrimineerd. Dat er voor de sociale huurwoningen een puntenstelsel bestaat, is legitiem. De mensen die zo van woonruimte worden voorzien, worden in gelijke gevallen gelijk behandeld. Maar de particuliere huursector mag wat meer vrijheidsgraden kennen, want mensen zijn hierbij niet gedwongen om in te gaan op de gevraagde huurprijs en aangeboden woning.   Irene de Kok heeft Economics & Geography gestudeerd, en is lid van de werkgroep Ruimte & Mobiliteit van de Jonge Democraten.   Referenties ABF research (2009). ‘Woningvoorraad gegevens Syswov 2009’, H.J. den Otter, januari 2011, ABF Research Delft, r2010-0005HO. CBS Statline (2011). ‘Bestaande koopwoningen naar COROP en grote gemeenten; prijsindex 2005=100’, geraadpleegd in juni 2011. D66 (2011). ‘Resolutie woningmarkt’, Thema-afdeling Economie, Mr. Hans van Mierlo Stichting (voorheen Kenniscentrum) en programmawerkgroep. De Kok (2010). ‘Dual earner households stick to their home. Moving behaviour of couples within and between municipalities compared in the Netherlands (1990-2010)’, Masterscriptie Economisc & Geography, Universiteit Utrecht. Nrc.next (2011). ‘Ik word bestolen door mijn huurders’, Opinie, donderdag 14 april 2011, sectie: Overig, pagina 14, auteur: T.D. van Hoolwerff Syswov (2011). Woningvoorraad – eigendom – 1985-2010 – Gemeente Amsterdam, Nederland. Geraadpleegd in juni 2011: http://syswov.datawonen.nl/quickstep/qsbasic.aspx?cat_open_code=c1&var=var10001,var10010,var10019,var10028,var10037 Vrom (2010), ‘Huurbeleid 2010 – 2011’, Ministerie van Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening & Milieu.   Heeft dit artikel uw interesse gewekt? Klik hier voor meer info en abonnementen. -- Dit artikel verscheen in idee nr. 4 2011: De Gouden Kooi en is te vinden bij het onderwerp woningmarkt.